絶対に買ってはいけない不動産を見極める方法

今回は絶対に買ってはいけない不動産（1Rマンション）を判断する4つのチェックリストについて、お話します。

 

不動産の購入判断が分からない、難しい計算をしなくても購入すべきか否かが簡単に知りたいという方必見です。
誰でも資産価値の無い不動産を購入して損をしたくないですよね。

 

これを読めば誰でも簡単に、その不動産が購入しては駄目かどうかが一瞬で判断できます。
実際僕もこのリストを検討時には確認し、満たないものは購入しません。

 

それではどうぞ！

 

結論：以下の4つのリストをチェックして当てはまらないものは全てダメ！！

 

買ってはいけない不動産を判断する4つのチェックリスト

1. 表面利回り6%以上か
2. 駅から徒歩10分以内の距離か
3. 他の物件と差別化出来るか
4. 管理が行き届いているか（特にゴミ捨て場）

 

 

表面利回り6%以上か

先ず最初のチェックですが、表面利回り6%以上ないものは問答無用で買うべきではないです。
理由は簡単で、投資として成り立たない可能性が非常に高いからです。

 

不動産投資には所有するだけでかかる経費がいくつもありますが、表面利回り6%以下だと収支がマイナスになる可能性が非常に高いです。
よっぽど資産価値があって将来必ず値上がりする、現金一括で購入出来るほどお金持ちで、ローン支払いが無い等特殊なケースでは話は別ですが、初心者の方はほぼ当てはまらないし、
そもそも将来の見通しなんてどうなるか分かりません。

 

実際に購入を検討するときには、実質利回りも確認する必要があるのですが、候補を絞るとき、時間を短縮する意味でも表面利回り6%以下のものは切り捨ててください。

 

駅から徒歩10分以内の距離か

次に、駅からの距離も確認してください。
駅から徒歩○○分といった属性は、入居者の決まりやすさに直結します。

 

良く駅から5分以内、3分以内といった事を条件に挙げている情報も多いですが、このような物件は総合して価格が割高ですし、最初のうちは候補がとても少なくなります。
僕は駅から徒歩3分、徒歩10分、どちらの不動産も持っていますが、空室率や入居人の付きやすさはあまり変わらないです。
なので初めのうちは徒歩10分以内を目標に候補を絞ることをお勧めします。

 

他の物件と差別化出来るか

以前のブログでも書きましたが、他の物件と差別化できるかどうかも非常に重要な要素です。
というのも、不動産を貸したいと思っているのはあなただけではありません。

 

皆あなたのように誰かに部屋を借りてほしいと考え、入居者を募集しています。

 

そうなったとき決め手になるのが、あなたが持つ不動産の価値です。
例えば、立地、部屋の広さ、デザイン、高層階か、または低層階か等。

 

部屋を借りたことがある方なら、不動産サイトで無数に並ぶ物件の中から、何かしらの魅力を感じて賃貸契約を結んだはずです。

 

何も魅力がない平凡な物件だと、周りの物件と競争するためには、家賃を下げるしかありません。
家賃値下げは利回りに直結しますので、出来れば避けたい方法です。

 

それより家賃が周りと同じ、もしくは少し高くても何かしらの価値をその不動産に感じていただければ、入居者は付きます。

 

上2つのチェックリストは担当者に聞けば一瞬で判断できますが、この項目は少し考える必要があります。
でもとても大事なことなので、入居者にとってその物件の魅力とは何か。是非自分で考えてみてください。

 

管理が行き届いているか（特にゴミ捨て場）

最後に、最低限チェックすべき項目としてその物件は管理が行き届いているか。も是非確認してください。

 

これで何が分かるかというと、その不動産周りの治安や入居人の質等が分かります。
経験上、これらが悪いマンションは真っ先にゴミ捨て場付近が散らかります。

 

あなたも周りが騒がしいところ、不良が集まる場所、管理が行き届いていない汚いマンションには済みたくないですよね。
是非実際に自分が購入を検討している不動産をその目で、周りの雰囲気、治安、管理状況をチェックしてみてください。

 

まとめ

これまで、4つのチェックリストを説明してきましたが、これらはもし最低限確認するなら。ということを考え最小限に絞った結果です。

 

実際はまだまだ検討する内容はありますが、今回上げたリストすら満たしていないのに購入する方が非常に多いと感じています。

 

ネットの不動産情報には、優良物件もありますが、本当にゴミ物件（購入すると大損する物件）も数多く存在します。
初心者は儲けようとする前に、ゴミ物件を掴まない（損をしない）事を目標としてください。

 

儲けなくてもやっていけますが、毎月の収支が赤字になり生活できなくなっては、それこそ人生終了します。
少なくともこのリストに沿って確認することで、ゴミみたいな物件を掴む可能性はぐっと低くなります。

 

良い物件を掴むのも大事ですが、ダメな物件を掴まない事も非常に重要ですので、購入時には是非この考えを取り入れてみてください。

 

少しでも皆様の参考になれば幸いです。

 

以上です。