王寺駅築15年1棟マンションの購入検討

今回は僕が本気で購入を検討した物件について紹介します。

 

結果から言いますと、先に購入者が決まってしまい買う事は出来ませんでしたが、どのような項目を見たのか、どう判断したのかを詳しく解説していきます。

 

 

そんな方にお勧めです。
実際の情報を見ながら、判断した指標とポイントを解説していきますので、これを読めば自分で不動産の投資判断が出来るようになります。

 

では、どうぞ！

 

実際の物件情報が下記です。
不動産投資の経験がある方は一緒に考えて見てください。

 

＊追加情報
・12部屋中11部屋が貸出中（1部屋空室）
・満室時想定賃料：年間￥8,208,000-(表面利回り：9.12%)
・奈良県王寺駅より徒歩10分
・別途駐車場収入あり：12世帯中6世帯が使用中(￥5,500/月×6=￥33,000-/月)

 

見るべきポイントは大きく3つ

以前のブログで利回り(実質)、駅からの距離、他の物件との差別化、管理状況が重要だと言いました。
今回は仕事の都合で現地確認が出来なかったので、管理状況以外を先ずは見ました。

 

利回り(実質)

先ずは実質利回りから計算していきます。
くれぐれも実質利回りを確認してください。
表面利回りではダメですよ！！

 

毎月の収入
　・￥717,000-（駐車場代含む）
毎月の支出
　・管理費：￥22,000-
　・銀行ローン：￥281,573-（借入金￥85,000,00-を金利2%, 返済期間35年で検討）
　・修繕積立金：￥50,000-（いざというときのために積立）
　・固定資産税：￥25,000-

 

毎月収支：￥338,427-

 

実質利回り：(￥338,427×0.85×12ヵ月/(￥90,000,000+￥2,760,000))×100=3.7%
＊0.85=空室率を考慮した補正値（税金関係は値段が分かっていたので補正値かけず）、￥2,760,000=仲介会社の売買手数料(代金×3%+￥60,000-)

 

詳しい計算方法は以前ブログで公開しておりますのでそちらも参照ください。
【初心者必見】不動産を購入するときの収支計算方法

 

僕は実質利回りはかなり厳しめに見るので、この計算方法で3%以上、手取りも毎月￥338,427-で悪くないです。

 

駅からの距離（借主をつけやすいか）

駅からの距離は聞けばすぐにわかります。
今回の場合は徒歩10分だったので、僕が指標としている10分以内はギリギリクリアです。
加えて、王寺駅は奈良の中では住みたい町ランキング1位になっており、家からの距離も近く管理の面でやりやすいと思いました。

 

このように駅からの距離に加えて、その駅の特性も検討するのはとても重要です。
自分の家からの距離、人口の多さ、知名度等それぞれネットですぐに調べられますので自分なりのチェックリストを持つと良いです。

 

他の物件との差別化

今回は1棟物件だったので、角部屋や最上階といった部屋の差別化ではなく物件そのものの特性を見ました。
評価したのは駐車場完備でその家賃も見込めること、川が近く景観が良いこと、加えて人気のあるエリアであったことです。

 

この項目では空室率の発生を出来る限り下げるためにその物件のメリットデメリットを見て、入居者募集の際強味になりそうかを判断しています。
駐車場があれば車移動が主体の奈良では借り手がつきやすいし、川に隣接する物件だと景観もよく見晴らしもよい、人気エリアで大阪へのアクセスも抜群といった考えです。

 

ここの判断材料は人それぞれで異なります。
設備面を重視される方もいれば、南向き物件を重視する方もいますし、治安を気にされる方もいます。
先に述べたように、ここでも自分なりの判断リストを持ってそれを満足しているかを確認してください。

 

まとめ

上記に述べたように僕の判断としてはかなり良い物件だったので、いざ見学含めて値段交渉に移ろうとしたら既に契約が決まったとの事でショックでした…
金額の大きさに少し躊躇したことも遅れた要因です。

 

やはり何千万の物件を購入することはとても勇気がいることで、リスクもあります。
だからこそ普段から自分の指標を持ち、勉強やシミュレーションを怠らず、良い物件に出会えたらすぐに判断できることが重要です。（不動産は早い者勝ちですからね(;_:)）

 

普段から良い物件を見る目を養い、いざというときに一歩踏み出せると今と違った景色が見えてきますよ。

 

是非参考にしてみてください。

 

最後までご覧頂き有難うございました。

 

以上です。