【初心者必見】不動産を購入するときの収支計算方法

今回は、不動産を購入するときに必ず検討すべき、収支計算方法について展開致します。

これから不動産購入を考えている人、既に営業から不動産を紹介された人にとっておすすめ！！

簡単な計算で紹介された物件が、購入すべきかそうでないかの判断が誰でも出来るようになりますので、是非最後までご覧ください。

それでは、どうぞ！

結論：必ず実質利回りで計算すること！

具体的には、
月の収入：（1ヵ月の家賃ー（管理手数料（家賃の振込等）＋管理費修繕積立金））
実質利回り：（月の収入×12ヵ月×0.85×0.80）÷（不動産価格＋1,000,000円）

この式について、順番に解説していきます。

以下の条件で実際に計算していきましょう。

ちなみに上記の条件だと表面利回りは約7%です。

利回り7%ってかなり良いいんじゃないの？？

よく不動産の営業が提示するのは、いわゆる表面利回りが多いです。

この利回りだけを見て購入を考えている方がおられたら、それは大変危険です！！

ここから必ず必要となる経費を引いて、実際の利回りを計算していきます。
＊計算するうえで以下の情報を聞いておく必要があります。

上の情報を元に先ほどの式に当てはめると、月の収入は次のようになります。

月の収入：69,000円-(15,230円＋3,300円)＝50,470円

また、銀行からお金を借りて購入しているので、毎月一定金額の返金が必要です。
例の場合、毎月返済額が28,626円ですので、

月の手取り：50,470円-28,626円=21,844円となります。

次に実質利回りについて、計算していきます。
その前に、先ほどの式の中にあった1,000,000円, 0.85, 0.80について、解説していきます。

僕は、以下の考えでいつも不動産購入時検討しています。

1,000,000円＝売買手数料、登記簿登録手数料
0.8=空室率
0.85=固定資産税、設備交換費

先ず、不動産を購入するときには、必ず売買手数料、登記簿登録手数料が必要になってきます。
これは不動産屋が購入者（我々）に売るときに、物件価格×3%＋60,000円の手数料を取ります。
（不動産屋の主な収入源はこの販売手数料でまかなわれているので、無料では出来ないですよね（笑））

今回の例でいうと、12,000,000円×0.03+60,000円＝420,000円となります。

次に不動産を購入するとなると名義人を変更する必要があります。
自分で行うことも可能ですが、ほとんどの人は紹介された税理士に依頼することになると思いますので、その費用がおおよそ200,000円程かかってきます。

さらにローンを銀行で借りるときにも手続きに関する銀行への手数料がおおよそ100,000円程かかります。

合計：420,000円＋200,000円＋100,000円＝720,000円となり、1,000,000円には届かないですが、厳しめに見て切りのいい値を入れるようにしています。

空室率についてです。
不動産投資で最も避けるべき事態は賃借人がいない状態、すなわち空室状態を出来る限り少なくする事です。

但し、どれだけ願っても今自分の保有している物件に住んでいただいている方は必ず退去する日がやってきます。

大学生なら大学を卒業して就職、もしくは地元に帰る時にはどんなに長くても4年で出ていきますよね。
社会人の方なら、転勤、転職、結婚等の事情で目まぐるしく住むところを変える方もおられます。

なので、僕は月々の収入に0.8掛けを必ず計算に組み込むようにしています。
0.8という数値は少し厳しめの数値ではありますが、検討段階ではこのくらいの感覚で査定するほうが安心です。（経験上この数値で考えておけば、ほぼ安心できます）

さらに設備故障についてですが、こちらも数年おきには必ず発生する費用です。
下に、交換必要な設備の一覧とその耐久年数を載せておきます。