【初心者必見】不動産保有中に実際に起こったリスクについて

今回は、僕が不動産保有中に起こった出来事（リスク）について、お話します。

 

よく調べられている方なら、不動産投資のリスクについてネットや本で勉強されていると思いますが、多分何とかなる。と考えていませんか？

 

当時凡人素人の僕からしたら、そんなこと起こる？ってくらいびっくりすることでその間家賃収入もストップし、ローンの支払いに毎月追われる。地獄のような日々でした。。

 

この記事ではその経験をもとに、これから不動産投資を始めようと思っている方が、不動産保有中のリスクと対策について理解でき、不動産投資での経営破綻を回避することを目的としています。

 

それでは、どうぞ！

 

結論：不動産購入時には家賃収入が半年途絶えても破綻しないかを考慮せよ！

 

 

不動産投資で最もリスクだと思うこと

不動産投資をして行く上で最もリスク（危険）だと思うことは、所有している物件に客付けできない、いわゆる空室になることです。
設備故障、近隣トラブル、家賃滞納など色々なリスクが考えられますが、そもそも客が居なければ、家賃が貰えず、投資として成り立ちません。
不動産投資で重要なことは、空室期間をいかに短くするか（賃貸人が退去した後以下にすぐに客付けするか）です。

 

どのようなリスクが実際に起こったのか

それでは実際に僕が体験した不動産保有中の出来事についてお話します。
これは、僕が対象の不動産を購入して10ヵ月後のことです。
ある日、不動産の管理会社から連絡があり、賃貸人が夜逃げした。と連絡がありました。

 

( ՞`ਊ ՞´)ﾅｯ…ﾅﾝﾀﾞﾄ?

 

退去連絡もなく荷物もそのままで、そんなことあるの？！って思いましたね。

 

不動産の管理は管理会社を通していたので、荷物の後始末、滞納分の家賃支払い等は対応頂いたので問題ありませんでしたが、この後の客付けにとても苦労しました。߹ㅁ߹)

 

余談ですが、皆さん、初心者の方は必ず管理会社を通しましょう！(ง๑ •̀_•́)ง
毎月数千円の出費になりますが、この時はいてくれて本当に助かりました　߹ㅁ߹)

 

その後の展開

さて、前の賃貸人の荷物、残家賃支払い処理を済ませて、いざ新しい入居者を探し始めましたが、コロナ化ということもあり思うように決まりませんでした。
出張、転勤が控えられており、人の流れが悪く物件の見学者すら中々現れない状況です。

 

その間家賃収入は当然0です。

 

それでもローンの支払いは待ってはくれず、自分の貯金からの持ち出しが続き、気持ち的にも非常に辛い時でした。

入居者を付けるための苦渋の決断

いくら待っても今の条件では入居者が現れなかったので、4ヵ月程経ったころ家賃の減額に踏み切りました。
月の家賃で▲5,000円、年で▲60,000円となり、かなりの痛手です。

 

加えて入居者を募集する時に不動産屋の支払う広告料も3ヵ月分支払い、ようやく入居者が決まりました。

 

結局、入居者を決めるのに6ヵ月かかり、広告料を加味すると9ヵ月間空室だった事になります。
（しかも家賃は減額。。。）

僕が考える原因

何故ここまで入居者が決まらなかったのか？

 

もちろん、コロナやその物件の立地条件もあったのだと思いますが、
他の物件との差別化が出来ない物件だったから。
と考えています。

 

同時期に同じマンション内でもいくつか入居者募集があり、その部屋は階層が高い、もしくは角部屋だったりと。僕の保有している部屋より有利な条件だったのです。

 

傾向として、同じマンションの部屋だと階層が上、もしくは角部屋のほうが決まりやすい傾向にあるので、僕の部屋は他の募集物件に比べて劣っていたのです。
（階段の上り下りが面倒で下の階が良いという方もいますが、僕の部屋は3階だったので、その点でもダメでしたね。。）

 

購入時、今ならこうする

立地もよく利回りが良い不動産を買う。が一つの正解ですが、中々そのような物件に出会えることは稀です。

 

もちろんそれも考慮しますが、僕が今不動産購入時に入れる条件の一つは、
他の物件と比較したときに、有利な条件はあるか？です。

 

例えば、

• 屋上の部屋：上の階層が好き、見晴らしを重視する人が来る
• 一番下の階：階段の上り下りが億劫な人、年配の方が来る
• 角部屋：騒音を気にする人が来る

 

他にもそのマンションや部屋の強味、独自性等は色々あり、そのような観点でも物件購入時に精査しています。

 

まとめ

これまで話してきた中で、僕が重要だと思うことは、以下の2点です。

 

• 想定外の事はいつか起こる。空室期間は半年を見越して検討せよ。
• その物件が、周りのものと差別化できているか検討せよ。

 

未来のことは誰にも分かりません。
それは凡人の僕はもちろん、一流の投資家も同じです。

 

でも想定外のことが起こった時に収支が破綻してしまうようでは投資を始めた意味がありません。
きっかけは人様々ですが、投資を通じて自分や家族が幸せになる事が一番の目的だと僕は思っています。

 

綺麗な物件のチラシ、自分の所有欲、バラ色の未来を想像すると、この物件で間違いない。と思い込み一刻も早く購入を決めたい気持ちでしょうが、今一度よく検討したうえで購入することを心から進めます。

 

僕の失敗談を通じて、少しでも皆様の参考になれば幸いです。

 

以上です。